Kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıklar, Türkiye’de mahkemelerin en yoğun dosya türlerinden biridir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir.
1- Hangi uyuşmazlıklar arabuluculuğa tabidir?
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Uygulamada bu kapsamda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması,
- Tahliye talepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, on yıllık uzama süresi sonu gibi),
- Kira alacağı ve yan giderlere ilişkin talepler,
- Depozitonun iadesi ve kiralananın hasarlı teslimine ilişkin talepler.
Ancak İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklıdır; bu yola başvurmak için önce arabulucuya gidilmesi gerekmez.
2- Arabuluculuk süreci nasıl işler?
Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır ve arabulucu büro tarafından görevlendirilir. Arabulucu, kural olarak görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliğinde belge hâline gelebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.
3- Kira artışında üst sınır
Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır, taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa dahi uygulanır.
4- Beş yıllık kira dönemi sonrası
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılının kira bedeli; TÜFE oranındaki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Bu tür talepler de arabuluculuk sürecinden geçmelidir.
5- Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Kira sözleşmesini, ödeme dekontlarını ve yazışmaları saklayın.
- Ödemeleri mümkünse banka aracılığıyla ve açıklamaya “… ayı kira bedeli” yazarak yapın.
- Tahliye taahhütnamesi veya ihtarname gibi belgelerin tarih ve sürelerine özellikle dikkat edin; birçok talep belirli sürelere bağlıdır.
- Arabuluculuk toplantısına hazırlıklı katılın; talebinizi belgeleriyle birlikte net biçimde ortaya koyun.
Editoryal Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira uyuşmazlıklarında süre ve usul kuralları somut olaya göre farklılık gösterebileceğinden hukuki destek alınması önerilir.
Bu konuyla ilgili hizmet bilgisi için Gayrimenkul Hukuku sayfasına göz atabilirsiniz.
